Investissement locatif : l’emplacement

09/11/2020 à 14:14

Investissement locatif : l’emplacement, l’emplacement et encore l’emplacement
Tous les investisseurs vous le diront, l’emplacement est La variable à prendre en compte pour un placement. Que ce soit, dans un commerce ou un appartement, l’emplacement est l’élément qui vous procurera stabilité et sécurité.
Cela étant dit, la qualité de l’emplacement est logiquement inversement proportionnelle à la rentabilité. En effet, plus le bien se trouve dans un secteur recherché, plus le marché sera tendu et les prix élevés à l’achat. 
Le bien se louera alors plus facilement néanmoins, la différence du prix à l’achat ne se répercute pas intégralement sur le montant du loyer.
Pour illustrer cela à l’échelle d’une région comme la Corse, les zones rurales de l’intérieur peuvent présenter des rentabilités plus intéressantes, toutefois, vous vous exposez au risque de ne pas trouver de locataires.
Par ailleurs, votre bien sera moins liquide, ce qui peut impliquer un risque de moins-value à la revente. Dans une commune comme AJACCIO, il existe d’importantes disparités entre quartiers prisés et populaires.
Alors, quartier en devenir à forte rentabilité ou quartier prisé et sécurité assurée ? Qu’est ce qu’un bon emplacement en matière d’investissement locatif ?
À Ajaccio, on peut définir 3 typologies d’emplacement en centre-ville :

Les quartiers prisés que sont l’Albert 1er, le Parc Berthault, le quartier des Etrangers, le cours Grandval et les alentours de la Place du Diamant. Ce sont les quartiers les plus recherchés à l’achat et à la location. Les copropriétés y sont bien entretenues et une bonne rentabilité y sera d’environ 4% brute,

Les quartiers intermédiaires tels que le milieu et le bas du cours Napoléon, Pietralba, le quartier du Tribunal. Ce sont des quartiers à la rentabilité correcte. On peut espérer trouver des placements à 5% – 5,5% de rentabilité maximale brute,

Les quartiers en devenir tels que les Jardins de l’Empereur ou certaines rues du quartier de Sainte Lucie. On y trouve encore des appartements à des prix très accessibles. Ces quartiers présentent l’avantage d’être proche du centre-ville. On peut espérer y faire de belles opérations en matière de rentabilité et de plus-values. Un bon rendement dans ces quartiers sera à 6 voire 7% brut.

En plus de ces quartiers, on peut citer la vieille ville qui sera compliquée à classer dans le sens où l’on peut y trouver des appartements à refaire à 2 500 euros du mètre dans de vieux immeubles peu entretenus mais aussi des appartements à plus de 5 000 euros du mètre pour des appartements propres dans des copropriétés saines. 
La rentabilité de ces appartements est généralement élevée notamment grâce à la location courts séjours durant la saison estivale.

La question subsidiaire de la liquidité :
De l’emplacement découle la liquidité du bien. Quand on se lance dans un investissement locatif, on pense rentabilité à court terme mais pas forcément revente. Il est pourtant essentiel de prendre en compte la liquidité du bien. Plus le marché est dynamique, voire tendu, plus il vous sera facile de vendre le bien à un prix équivalent voire supérieur au prix d’achat.
Enfin, en matière de placement, attention aussi aux offres trop alléchantes. Certaines régions de France ont vu, parallèlement à la mise en place de différents régimes d’incitation fiscales, pousser des projets immobiliers qui ne répondaient pas à une réelle demande.
La promesse d’obtenir une rentabilité mirifique a souvent disparu depuis, laissant place à des logements ne trouvant pas preneur.

La question de l’emplacement est sensible et chaque investisseur détient sa propre vérité. Notre conseil, si l’on veut concilier rentabilité et sécurité, sera de trouver le compromis entre situation correcte dans une zone tendue, sans pour autant privilégier un secteur haut de gamme.