Investissement locatif : vous êtes plutôt neuf ou ancien ?

26/10/2020 à 16:56

Dans le cadre de votre recherche d’investissement locatif, vous aurez la possibilité d’investir dans un programme neuf ou bien dans un logement ancien. Chacune de ces stratégies comporte des avantages que nous détaillons dans cet article.

1 / Investir dans un programme neuf
L’investissement locatif dans le neuf est normalement plus sécurisé. De plus, des mesures fiscales le rendent encore plus attractif.

L’argument comptable
L’état prévoit des mesures d’incitations pour investir dans un logement neuf. Cela a pour but de soutenir le secteur de la construction qui demeure une des pierres angulaires de l’économie française. En achetant dans le neuf vous bénéficierez de :
L’exonération de la taxe foncière durant deux ans ce qui peut représenter 1 000 euros (500 euros par année) pour un studio sur la Rocade d’Ajaccio.

Frais de notaire réduits. 
Toujours dans l’optique d’inciter les investisseurs à opter pour les logements neufs, l’administration prévoit des frais de notaire réduits pour l’achat d’un logement neuf. Ils seront de 2.5% dans le neuf contre près de 8% dans l’ancien. Cela représente, une importante différence. De plus, les organismes prêteurs exigent généralement de leur client qu’ils avancent a minima les frais de notaire. Dans ce cas, cela vous permettra d’avoir à avancer personnellement une somme moins importante.

Du dispositif Pinel. 
Pour les contribuables payant un montant significatif d’impôt sur le revenu, il peut être opportun d’investir via un système défiscalisant.
Même si cela est envisageable dans l’ancien également, les investissements défiscalisant sont plus faciles à mettre en œuvre dans le neuf.

Le prêt à zéro. 
Les primo accédants peuvent être éligibles à un financement à taux zéro sur une partie de leur emprunt.

Le confort du neuf
L’investissement dans du neuf présente certaines assurances.
Peu de grosses dépenses de copropriété seront à prévoir durant 10 à 20 ans.
Ce paramètre est significatif quand on sait que ces dépenses peuvent s’élever à plusieurs dizaines de milliers d’euros pour un ravalement ou une réfection de toiture.

Des logements construits avec les dernières normes en vigueur. Les logement neufs disposent généralement de terrasse et d’un agencement plus moderne

Les cahiers des charges des constructions actuelles mettent l’accent sur l’économie d’énergie, dépense qui est devenue un budget considérable pour les ménages.

Vous n’aurez aucun travaux à prévoir à votre entrée dans le logement. Il vous suffira de demander au promoteur d’éventuelles modifications en amont de la livraison, et poser vos valises le moment venu.

Eu égard à tous ces points positifs, les logements issus de programmes neufs sont généralement plus chers que dans l’ancien à surface égale.
Les délais de livraison peuvent être d’une durée conséquente. Prenez soin de sélectionner un promoteur avec des références pour éviter les mauvaises surprises.

2 / Investir dans un logement ancien
Certains investisseurs avisés s’orienteront volontiers vers l’ancien pour dénicher le bon produit. Le cachet et le prix de vente plus attractifs sont 2 des arguments qui peuvent convaincre d’investir dans l’ancien.

Le cachet de l’ancien
L’ancien peut réserver de belles surprises. Vous pouvez trouver des appartements offrant plus de cachet que dans le neuf avec d’élégantes façades de beaux volumes et souvent d’appréciables hauteurs sous plafond.

Un prix plus abordable
Les travaux peuvent rebuter des acheteurs peinant à se projeter. Néanmoins, vous pourrez réaliser d’intéressantes plus-values si vous investissez dans un logement à rénover. Le prix d’un logement entièrement à refaire sera estimé à un prix prenant en compte une décote généralement supérieure au montant des travaux.

Des délais plus courts pour prendre possession des lieux
Cela peut être parfois frustrant d’attendre la livraison de son bien. C’est évident mais il faut quand même le souligner, le délai d’attente avant de jouir de son achat, sera normalement plus court dans l’ancien.

L’aspect fiscal
Les frais liés à l’acquisition seront plus importants dans l’ancien. Néanmoins, le montant des frais de notaire et des travaux peuvent vous permettre de créer du déficit foncier. Les investisseurs avertis savent qu’il est important de générer des charges déductibles. Ainsi, l’acquisition de logement ancien, présente l’avantage de créer du déficit que vous pourrez imputer sur d’autres revenus locatifs (et uniquement sur des revenus locatifs !). Pour cela, rapprochez-vous d’un conseil comptable ou fiscal.
Attention toutefois car des travaux de copropriété peuvent remettre en question l’équilibre de votre modèle économique. En effet, un imprévu tel qu’un ravalement peut mettre en difficulté un investisseur plus ou moins fragile. On ne le répètera jamais assez mais pensez à consulter les procès-verbaux d’assemblé générale.

Le mot du professionnel
L’investissement dans le neuf présente des avantages évidents et un confort non négligeable.
Un investissement dans l’ancien peut dans certains cas offrir une meilleure rentabilité et une plus-value potentielle à la revente pour qui est disposé et suffisamment habile pour réaliser d’importants travaux.
Il existe donc des différences importantes et chacun pourra trouver un intérêt à acheter dans le neuf comme dans l’ancien.