Notion de rentabilité en matière d’investissement locatif

31/08/2020 à 12:13

Notion de rentabilité en matière d’investissement locatif 
On entend régulièrement parler de rentabilité en matière d’investissement immobilier ou autre. Certains investisseurs ne jurent d’ailleurs que par elle, mais alors comment définir la rentabilité ?

1 : Qu’est-ce que la rentabilité ?
La rentabilité est la capacité d’un capital placé ou investi à procurer un gain. C’est le rapport des revenus sur le capital mobilisé pour l’obtenir.
On parlera de rentabilité brute et de rentabilité nette. La différence des deux repose sur la détermination du revenu, et si il est net ou pas de certaines charges (comme la taxe foncière ou les charges de copropriété si l’on parle d’immobilier).
Plus on détaille les charges afférentes, plus la notion de rentabilité sera précise.

2 : Comment calculer une rentabilité ?
La rentabilité brute s’entend donc comme le rapport du revenu sur le montant total de l’investissement (cout d’acquisition, travaux de réhabilitation, ameublement, honoraires d’agence etc).
Par exemple, un bien acquis pour 100 000 euros générant un revenu de 6 000 euros annuel charges comprises présentera une rentabilité brute de 6% (6 000 euros / 100 000 euros = 6%).
La rentabilité nette est une donnée plus précise qui se calcule en faisant le rapport du revenu locatif net de charges de copropriété et de taxe foncière sur le montant total de l’investissement. Attention donc au montant des charges de copropriété qui peut avoir une incidence sur la rentabilité du projet.
A titre d’information, le montant de charges de copropriété et de la taxe foncière peut avoisiner 1% par an du montant total de l’investissement. Donc, pour un bien d’un montant de 100 000 euros, la somme des charges annuelles et la taxe foncière devra avoisiner un montant de 1 000 euros annuels.
Ici, pour un appartement d’une valeur de 100 000 euros, générant 6 000 euros de revenus, dont les charges de copropriété annuelles s’élèvent à 600 euros et la taxe foncière à 400 euros, la rentabilité nette sera de 5% ((6000 – 600 -400) / 100 000 = 5%)

3 : Qu’est-ce qu’une bonne rentabilité ?
C’est d’abord le meilleur rapport des revenus locatifs pour un risque donné.
Par exemple, le marché immobilier de Paris intramuros est soumis à une intense pression à l’achat, les biens y sont très chers, ultraliquides et les locataires très solvables. Une rentabilité de 3% brute y est considérée comme correcte alors qu’elle peut être du double de l’autre côté du périphérique. Peu de risque = mauvaise rentabilité à court terme.
A Ajaccio, une rentabilité de 4% brute est admise comme convenable dans des quartiers recherchés de l’hyper centre et du Trottel alors qu’elle peut atteindre 7% brute dans un quartier en devenir tel que les Jardins de l’Empereur.
La rentabilité doit systématiquement être mise en perspective avec le niveau de risque. Ainsi, un investissement dans un bel appartement, d’un emplacement recherché comme la Route des Sanguinaires d’AJACCIO sera théoriquement moins rémunérateur qu’un investissement dans la zone industrielle de Baleone. Le pendant de ce type d’investissement, serait un risque plus important de loyers impayés*, ou simplement un manque de liquidité du bien lors d’une éventuelle revente.

Le mot du professionnel
Il est devenu très compliqué, voire impossible d’obtenir un financement sur 25 ans pour réaliser un investissement locatif.
Néanmoins, les taux d’intérêts actuels sont si bas qu’un emprunt de 100 000 euros sur 20 ans entraînera des échéances d’environ 480 € (pour un taux très bien négocié) à 510 euros par mois assurances comprises. Cela représente donc 5 760 à 6 120 euros d’échéances annuelles. Il faut donc une rentabilité nette d’environ 6% (ou 7% brute) pour parvenir à autofinancer le bien, sans apport, sur 20 ans.
*Concernant, le risque de loyers impayés, certaines assurances permettent de s’en prémunir.
Vous souhaitez faire un investissement locatif à Ajaccio et ses environs contactez l’agence immobilière STG IMMOBILIER qui saura vous orienter en fonction de votre projet et profil.