Le régime de la location meublée, un outil à la portée de tous

18/06/2020 à 15:44

Nombre de contribuables ont le sentiment de payer trop d’impôts. Dans ce contexte, se constituer un patrimoine peut être problématique pour l’investisseur mal conseillé. En effet, un investissement immobilier implique des revenus locatifs, qui engendreront un impôt sur le revenu supplémentaire.

Toutefois, il existe des outils permettant d’adoucir la fiscalité. Outre, le célèbre dispositif Pinel, des mécanismes permettent de se constituer un patrimoine sans alourdir la facture fiscale.

En préambule, il est utile de préciser qu’il existe deux grands types de locations, selon que l’on loue son bien vide ou meublé.

La location meublée présente des avantages sur un plan fiscal. Pour bénéficier de ce régime, le bailleur doit mettre à disposition du locataire, le mobilier indispensable à un usage d’habitation.

Nous allons présenter ici, le régime de la location meublée non professionnelle (LMNP), ses avantages et ses contraintes. A la portée de tous, c’est un artifice prisé des investisseurs informés. En effet, à défaut de permettre une réduction d’impôt, ce régime permettra de ne pas rajouter trop de revenus imposables.

Les revenus issus de la location meublée sont appréhendés en revenus des bénéfices industriels et commerciaux.

Deux possibilités s’offrent au déclarant en matière de LMNP qui pourra opter, soit pour le régime du micro, soit pour le régime du réel.
Le micro BIC

Ce régime est simple à mettre en oeuvre et n’exige aucune compétence spécifique. Il permet un abattement de 50% contre 30% en revenus micro foncier.

Pour être éligible, le montant des revenus locatifs ne doit pas excéder 70 000 euros de recettes annuelles contre 15 000 euros en micro foncier.

A noter : l’abattement étant forfaitaire, vous ne pouvez pas déduire l’intégralité des dépenses réelles. Cé régime est donc intéressant si vos dépenses réelles sont inférieures à 50% du montant des revenus.

Le LMNP au réel

Il permet de réduire jusqu’à 0 ses revenus dans la mesure où toutes les charges afférentes à l’acquisition et la gestion du bien sont déductibles. Par ailleurs, le bien sera amorti comptablement.

Ce régime est applicable sur option en dessous de 23 000 euros de recettes et d’office au dessus de ce montant.

A noter : l’option pour le régime réel implique une certaine rigueur. Il appartient au contribuable de faire les déclarations préalables à la location et de conserver tous les éléments justifiant de la déductibilité de ses dépenses.

Des conditions à respecter

Comme évoqué, le logement doit bénéficier de tout le confort de l’habitation en ce compris les couettes, la vaisselle, le matériel d’entretien ménager .…

Le bail meublé sera d’une durée d’un an. Il est, de ce fait, plus souple pour l’investisseur souhaitant jouir de son bien à moyen terme.

A noter : contrairement au Pinel, il n’y a ni engagements de durées de location, ni plafonds de loyer ou de revenus pour les locataires.

Quelles sont les dépenses et frais déductibles au réel ?

Toutes les dépenses liées à la gestion de votre bien sont déductibles. Les dépenses d’exploitation telles que les charges de copropriété, l’assurance, ou l’électricité si elle est à votre charge pourront être déduites. Les frais bancaires et financiers seront également déductibles.

En prime, vous avez la possibilité d’amortir le bien. L’amortissement correspond à la traduction comptable de la perte de valeur théorique de votre investissement. Cette charge ne correspond donc pas à une sortie d’argent mais elle permet néanmoins de réduire votre résultat à déclarer.

Pour conclure

Le régime de la location meublée, qu’elle soit au forfait ou au réel, présente des avantages fiscaux évidents.

De plus, un bien meublé est généralement loué plus cher qu’un logement vide équivalent.

Attention toutefois à anticiper certains désagréments. En effet, plus votre logement comptera d’équipements, plus il y aura un risque de dégradations.

De plus, attendez vous à connaître un turn over plus important. Le locataire privilégiant un logement vide s’y installe généralement plus dans la durée. Il faudra alors prévoir un coup de propre à l’issue de chaque période de location.

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