Comment déclarer ses revenus locatifs ?

26/05/2020 à 11:02

Les déclarations fiscales portant sur les revenus locatifs d’habitation peuvent revêtir plusieurs formes. Cela dépendra entre autres, de la nature de location du bien, de la forme de détention, du montant des revenus, de l’éventuel dispositif fiscal dans lequel l’investissement sera réalisé etcNous nous bornerons ici, à présenter le principal régime de location. La location de logements nus par un particulier qui implique la déclaration de revenus fonciers ou microfoncier. Mais comment calculer et déclarer ses revenus et charges déductibles ?

1 : Le régime du micro foncier :

Dans limite de 15 000 euros de loyers bruts, vous êtes éligible au régime du micro foncier. Ce régime vous permet de bénéficier d’office d’un abattement de 30% sur vos revenus bruts. Cet abattement correspond forfaitairement aux charges que vous supportez sur votre investissement locatif.

Ce régime a le mérite d’être très simple à mettre en application. Toutefois, si les frais réellement supportés sur ledit bien sont supérieurs à 30%, vous n’aurez pas d’intérêt à souscrire au micro foncier.

Pour déclarer vos revenus via ce régime, il suffit de renseigner vos revenus locatifs bruts en case 4BE de la déclaration 2042. L’abattement sera automatiquement calculé.

Exemple : vous percevez 12 000 euros bruts de loyers sur une année civile. Vous renseignez 12 000 euros dans la case prévue à cet effet. Le montant de 8 400 euros (12 000 – 12 000 * 30%) sera rajouté à vos autres revenus imposables.

2 : Le régime des revenus fonciers :

Si vos revenus locatifs bruts sont supérieurs à 15 000 euros, ou si vous ne souhaitez pas bénéficier du régime micro foncier (dans ce cas, ce choix est irrévocable durant 3 ans), vous devez alors déclarer vos revenus fonciers via la déclaration 2044. Vous devrez renseigner diverses informations de manière à parvenir à déterminer votre revenu net foncier.

Les loyers et revenus sont à enregistrer en case 211 à 215 :

– En case 211, il convient d’indiquer les loyers charges comprises effectivement perçus sur l’année.

– En case 212, il faudra renseigner le montant d’éventuelles dépenses que le locataire aura assumé en lieu et place du propriétaire.

– En case 213, nous mentionnerons le montant des subventions perçues et les “autres recettes”. Attention, le dépôt de garantie est restituable et n’est donc pas assimilé à une recette. En revanche, un loyer non perçu, puis compensé par un prélèvement sur le dépôt de garantie sera inscrit dans cette case.
– La case 215 est la somme de ces montants et correspond donc au loyer brut duquel on va déduire les charges.

Les charges et dépenses déductibles sont à enregistrer en case 221 à 230 :

– En case 221, il s’agit de mentionner le montant des frais d’administration. Comprenez ici, l’ensemble des frais d’entretien et de gestion de votre bien tels que les salaires et charges d’un concierge, ou d’une agence qui administre le bien, les honoraires d’un avocat ou d’un conseiller financier etc

– En case 222, l’administration vous autorise à déduire forfaitairement 20 euros par lot loué
– En case 223, vous pourrez déduire le montant de votre assurance propriétaire non occupant (PNO) ainsi que votre assurance Garantie des Loyers Impayés (GLI)

– En case 224, vous avez la possibilité de déduire certains travaux tels que travaux d’amélioration et de réparation. Pensez à conserver toutes les factures correspondant à cette case car l’administration pourra vous les demander.

– En case 225, vous pourrez déduire les montants qui auraient dû être à la charge du locataire mais qui ont été à vos frais suite à son départ.

– En case 226, vous devrez renseigner les indemnités d’éviction éventuellement versées à un locataire. En effet, vous pouvez être amené à verser une indemnité à un locataire pour qu’il libère l’appartement afin de le relouer dans de meilleures conditions. Dans ce cas, le montant versé est déductible. En revanche, si l’indemnité visait à vous permettre d’habiter le bien, alors cette dépense n’est pas déductible.

– En case 227, vous pourrez déduire votre taxe foncière. Attention néanmoins, la quote-part correspondant aux ordures ménagères peut être mise à la charge du locataire. Quoiqu’il en soit, elle ne sera pas déductible des revenus du propriétaire.

– En cases 229 et 230, il s’agit de renseigner la quote-part déductible des charges de copropriété. Le syndic doit vous fournir un relevé précisant la part déductible, et l’éventuelle part déduite à tort l’année passée qui est donc imposable cette année.

– La case 240 reprend la somme des frais déductibles

Les intérêts d’emprunt :

En case 250, vous aurez enfin la possibilité de déduire les intérêts d’emprunts. Soyez attentifs aux frais annexes. En effet, les commissions et frais de dossier bancaire, les frais d’hypothèques et l’assurance emprunteur sont aussi déductibles et doivent être enregistrés dans cette case.

Pour finir, une fois le résultat foncier calculé, il sera réintégré et se cumulera aux autres revenus de votre foyer.

Pour plus de précisions, ou pour des cas particuliers, il pourra être opportun de se faire accompagner par un conseiller financier.